• 與何劍波的對話已經不間斷地進行了六年,每年夏天,在香港、北京或者海南,我們都會坐下來聊聊經濟,評評市場,琢磨琢磨政策,再侃一侃同行。

    我們尋找中國地產商業領袖們的獨特故事與視野,尋找引領中國地產創新與發展的力量。當他們的故事放置于中國房地產的宏大背景時,我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國房地產的路徑與模式。

    觀點地產網 6月27日早晨,北京還未入伏,但高溫黃色預警于前一日再度拉響。

    東二環龜速前進的車流讓趕著第二波上班潮的人有些昏昏欲睡,司機一言不發,換個檔都是慢動作。這天,北京最高氣溫37度,全國氣溫圖上一片飄紅。

    但瞄一眼滬指,可能還是會冒出些冷汗,當天滬指盤中失守2800點,地產股領跌;在港股,恒大為成為唯一錄得上漲的內房股,原因是投資了新能源汽車,但這跟地產可沒多大關系。

    在這幾天前,西安、長沙、杭州等市出臺限購政策,棚改貨幣化一刀切的傳言加重了市場的擔憂。地產股經歷了幾乎消沉的一周,回購、增持,招數使盡……6月27日,五礦地產的股價也錄得近3%的跌幅。

    于是,見到五礦地產總經理何劍波后,我們直奔主題:“對于接下來房地產形勢,悲不悲觀?樂不樂觀?”

    與何劍波的對話已經不間斷地進行了六年,每年夏天,在香港、北京或者海南,我們都會坐下來聊聊經濟,評評市場,琢磨琢磨政策,再侃一侃同行。前后已經歷過一個起起落落的小周期,記錄下了這位央企地產領導人在整個行業大潮下的思考與改變。

    何劍波沒有在上述兩個態度指向明確的詞匯中作選擇,而是采用另一個更為感性的詞——十字路口。


    談行業:過去的路走到了盡頭

    放眼到全國乃至國際形勢來看,貿易戰硝煙已起,美聯儲進一步加息意愿明顯,國內經濟增速壓力加大,人民幣貶值……前五月投資、消費、出口三架馬車增速明顯下滑,央行年內已第三度降準放水;作為經濟支柱的房地產行業,明顯承壓。

    何劍波認為,當前政策大方向不會改變,房地產調控可能會有微調,但不會放開。而且,他在擔憂,當前房價相對于居民收入實際已經是透支了。

    “作為房地產開發商,我們也不希望房價太高,最后‘咣當’一下掉下來,出現風險、危機!

    何劍波說,現在房地產市場形勢是錯綜復雜的,很難用一個“樂觀”或者“悲觀”去進行描述,目前已經是到了一個十字路口,“但這個十字路口往哪個方向走?”

    回望過去30年,國內房地產的市場化、商品化道路,何劍波認為總體而言是成功的,特別對于經濟發展以及城市化具有很大的促進作用。但是,現在出現了一些新的矛盾,房價上漲過快帶來了突出的社會問題,出現了泡沫比較嚴重的局面,過去的模式也是走到盡頭了。

    導致當前情況的,除了貨幣因素,何劍波認為,整個投資渠道的缺乏、金融市場不健全,也使得大量的資金壓力轉移到了房地產。

    從房地產市場化伊始,泡沫便在醞釀與破裂之間反復。從90年代初的海南泡沫破裂到首個調控政策出臺,亞洲金融危機后政府開始救市;千禧年之后房價再度高漲,調控降臨,然而非典的爆發致經濟下挫,房地產成為拉動經濟增長的措施被鼓勵,這種局面再度出現在2008年全球金融危機爆發前后。

    市場機制出了問題,自然想到用“看得見的手”來調整。到了2017年,有統計數據顯示,年內全國調控政策達到了250條以上,調控從“三限”擴展到“五限”,限售價、搖號等政策也出現了。

    對于限價+搖號的措施,何劍波認為,這是一個臨時性措施,“銷售價格都是政府定好了的,最后大家的目標就是降低成本,就偏向做一些低成本的產品,而這個市場產品原本是可以差異化的!

    他指出,在限價的情況下,搖號是合理的,但其副作用可能讓真正想買房的人買不到房子。其次,限價下企業不愿意虧本賣,開發周期也拉長了,導致市場庫存下降,供需矛盾進一步加劇,進而導致房價進一步失控,失控后就更得管,“這是惡性循環”。

    既然過去靠市場化+土地財政的路子走到了盡頭,政策調控又不能從根本上解決問題,那新的路子該怎么走呢?

    何劍波分析道,雖然國家提出了房地產稅、長效機制、租售并舉、租賃房、共有產權房等等方案,但還有待形成一個清晰的系統化制度設計。目前行業的主要矛盾是供需的矛盾,要改變政府壟斷土地供應的制度,把供應打開,改變市場預期,房價便不至于漲得過高。

    談企業:我們就是一個看門人

    進入2018年,房企的褲腰帶勒得更緊了,銀行提高對項目的審核標準,甚至有銀行宣布不批開發貸,發債的批文也沒那么容易拿了,資管新規又掐緊非標融資的端口,利率抬升……

    在金融緊縮下,已有房企因資金鏈問題出現債務違約。

    何劍波認為,當前對金融的整頓決心已經超過了以往,但五礦地產的資金鏈還是比較寬松的。他稱,今年融資收緊、清理非標業務,是有合理性的。過去這些年杠桿放得太大,特別是民企,杠桿層層疊加。

    一旦遭遇市場以及政策波動,可能就得“裸泳”了。

    過往,依賴高周轉與頻繁借新還舊,“十個鍋九個蓋”是房企維持快速擴張的手段之一。但何劍波提到,近年來的一些“教科書式”案例值得房地產從業人員反思。

    對于規模,何劍波明顯流露出了擔憂,他說:“在市場里面,沒有哪個企業是大而不能倒的,別以為你有多少億了,占多少市場份額,就不得了了,其實稍微有一點風吹草動,說垮就垮了,而且會很快!

    7月5日,何劍波罕見地發表了一篇分析當前房地產市場形勢的文章,文章中提到,地產企業從不缺乏搶灘逆襲的契機,卻也面臨著步步驚心的兇險。

    不過,何劍波還是看好未來頭部房企的規模增長空間,他提出,即使全國房地產銷售額停止增長,前列房企仍將不斷蠶食存量份額,發展空間不僅在于行業增長,更在于存量分配。

    作為首批16家以房地產為主業的央企之一,五礦對比頭部房企,規模確實還有差距,而何劍波對此也比較坦然,并用“看門人”來形容自己的角色。

    “國企總體來講是比較穩健,對風險防控比較嚴,畢竟我們就是一個國有資產的看門人,這不是你的,你也不能拿它去冒過大的風險!

    中國五礦雖然自90年代初涉及房地產業務,但直到2006年,通過并購二十三冶、投資營口產業園、改制五礦置業并重組五礦建設,才邁入了快速發展期。

    2018年,五礦地產的銷售目標比去年有明顯增長。何劍波稱,對完成今年目標有信心,南京今年將推出三個新項目,武漢、廣州將各推出兩個新項目,下半年的銷售很關鍵。

    值得一提的是,今年來已有不少房企宣布實施股權激勵甚至跟投計劃,被視作在調控下保證業績完成的利器。去年底,連保利地產也出臺了跟投機制。

    何劍波認為跟投激勵的思路是可行的,五礦也提倡利益捆綁,但具體的實施方案還在研究之中。

    提到近期房企改名潮,我們問,五礦未來是否也有這種動作?何劍波打趣回答道:“不改,他們都改了,就我這一家地產公司了!

    何劍波稱,雖然去年五礦地產發布了“一核兩翼三支撐”的業務布局,但是地產開發仍舊是最重要的板塊之一。未來,五礦不會過多介入商業,但產業地產業務將成為新的發展重點。

    2018年4月,五礦宣布與成都大邑簽訂“未來生態城”合作協議,雙方將聯合開發面積約8平方公里的未來生態城項目,總投資約200億元,合作期限15年。生態城以智能制造、康養醫療、文化創意、數字農業等為主導產業,并配套一些文旅小鎮。

    在此之前,五礦還開發了營口產業園開發建設、汕頭粵東物流總部新城項目、惠州哈施塔特文旅小鎮項目等。

    從大學畢業后加入五礦集團至今,何劍波已經在這家央企系統里待了二十多個年頭。我們問,作為國企掌門人,對比民企,成就感來自哪里?

    何劍波很自然地回應稱,最主要的還是擁有一顆事業心,讓企業逐漸壯大、增強競爭力,為員工提供發展平臺,同時為股東創造價值。特別是看到一個個精品項目在各個城市里落地,為千家萬戶提供生活空間,他說,成就感還是很強的。

    以下為觀點地產新媒體對五礦地產總經理何劍波先生的專訪實錄:

    觀點地產新媒體:何總怎么判斷接下來的形勢,悲不悲觀?樂不樂觀?

    何劍波:我覺得現在房地產市場形勢,就好像我們國家的經濟形勢,一樣是錯綜復雜的,很難用“樂觀”或者“悲觀”去進行描述,因為這確實是到了一個十字路口。

    這個十字路口往哪個方向走?大家還是很迷茫。我們過去的30年,沿著市場化方向進行住房的商品化,最后導致房地產占的比重過大、房價過高、泡沫比較嚴重的局面,過去的模式也走到盡頭了。

    但是新的路子怎么走?我們提了房產稅、長效機制、租售結合、租賃房、共有產權房等很多方案,但我覺得還是沒有形成一個很清晰的系統化制度設計。我覺得,整個行業是處在比較迷茫的時期。

    過去30年房地產行業走市場化的道路總體來講是成功的,有很多積極作用,特別對于經濟增長、城市化有很大促進作用。記得80、90年代的時候,住房很困難,而且政府根本沒有錢修路,整個城市基礎設施非常落后。

    國家的城市化實際上就是從90年代后半期真正推開,90年代有一波,2000年過后又有一波更大規模的城市化,其實就是借助于房地產制度,通過土地財政收入增加來推動城市變化?傮w來講,對國家、社會、老百姓都有好處的。

    但是這個歷程過了幾十年過后,現在又遇到一些新問題,包括房價的過快上漲,產生了很大的風險,而且帶來了很大的社會矛盾。一個國家,特別像中國這樣的國家,在經濟快速增長,在經濟轉型期、城市化的中期,房價要上漲是非常正常。房價不上漲反而說明經濟是有問題的,但漲要有合理上漲,比如說每年8%,10%,快的超過10%、慢的話在10%以內,這個幅度都是比較合理的。但如果說一年漲30%、50%,甚至翻倍,這絕對是很不健康的,肯定有很多其他的因素起到干擾。

    觀點地產新媒體:是不是貨幣超發引起?

    何劍波:我覺得貨幣是一個很大的因素,還有整個投資渠道的缺乏。簡單來說就是股市不行,如果股市行的話,金融投資行的話,大家就有很多投資渠道進行資產配置,不一定買股票,可以買基金、債券等。其實金融市場還是改革不成功,所以把過多壓力轉移到地產這一塊來了。

    觀點地產新媒體:您是金融出身,覺得這一輪政策是會堅決整頓嗎?

    何劍波:肯定是堅決整頓,我覺得這一輪對金融的整頓超過以往,決心很強。

    觀點地產新媒體:有些觀點認為現在壓力很大,很多政策估計要放寬?

    何劍波:但是不能簡單的放寬。

    觀點地產新媒體:不再會像以前釋放一個四萬億?

    何劍波:如果再放四萬億,肯定會出現問題的。

    觀點地產新媒體:前陣子已經放出7000億+2500億?

    何劍波:實在沒有辦法了,央行預計到經濟下滑速度可能會超預期,而且資金一旦過緊導致信用危機、違約風險加大,才需要提前做一些措施,但是大的方向不會變。

    所以說現在環境錯綜復雜,國內經濟確實是這些年所積累的矛盾很多,金融風險、房地產風險很大,需要擠泡沫,包括過去的產能過剩,需要去產能、去杠桿、擠泡沫、降風險,這一點中央實際上在早幾年就看到了,所以一直在做。

    這樣做的目的是什么?預計往后這幾年可能會有一些外部沖擊,在國際金融市場、貿易包括國際政治形勢、地緣政治等等方面,預計接下來會有一些比較緊張的外部關系以及突如其來的外部沖擊。

    這種情況下國內就需要預做準備,預做準備就需要把泡沫擠出來,讓經濟更加穩固,讓社會矛盾得到舒緩,這對于中央而言肯定是需要考慮與布局的,這是一個大方向,不會變。

    但是在推進的過程中,遇到很多外部的沖擊和干擾,我相信國家也是早就預料到的。特朗普上臺后美國的政治變化、美元加息、歐盟危機、英國脫歐,法國、意大利都差一點脫歐了,所以這個震動很大。

    所有這些因素對于國內的政治經濟環境有很大影響的,所以必須得提前去做經濟結構調整,風險降低、擠壓,所以這是比較長的過程。

    觀點地產新媒體:房地產會不會再次像“夜壺論”那樣說的,拿出來放一放?

    何劍波:國家會掌握一些宏觀調控的度,或者微調局部等,但大政策方向不會改變,不會放開。如果放開的話,危險太大了。

    觀點地產新媒體:一位香港的企業家說,現在北上深的房價收入比已經超過香港了。

    何劍波:有可能。

    觀點地產新媒體:您覺得集體用地可以拿出來流轉?

    何劍波:還是可以流轉的,現在有一些地方也在嘗試,東部的省區去西部買土地指標。比如18億耕地紅線,東部的城市耕地減少了,發展建設用地了,西部就要相應將建設用地轉換成耕地,特別是農村的建設用地,這是可以轉換為耕地的。

    觀點地產新媒體:還是要守住耕地18億畝的指標?

    何劍波:對,守住這個指標,這個指標是可以流動、可以交易的。其實中國缺地嗎?不缺地。雖然人多地少,但實際上要看它在做什么。

    我記得過去80年代或者更早的時候,一說中國就是地大物博、人口眾多,后來再說就是人口多、底子薄、人多地少。

    我覺得這是相對來說的,究竟是“人多地少”還是“人多地多”,其實跟經濟發展水平是有關系的。如果在農業社會,人多地少是很要命的,你們家有一畝地還是有三分地,可能直接決定你是貧農還是富農,能不能吃飽肚子。

    但是在現代經濟條件下,農業技術進步非?,集約化、科學化生產,效率非常高,所以不是拼土地規模才能夠達到那么高的產出。還有就是要把中國放到全球開放經濟的背景下看問題,要參與國際分工,發揮比較優勢才行。

    中國缺地嗎?不缺地。日本的人均國土面積比我們少很多,但人均居住面積卻比我們大。所以問題還是出在政策上,土地供應上,一個問題就是招拍掛的方式。這個政策有好處,是值得肯定的,但是也有負面,特別跟土地財政結合起來的話,有很多副作用。

    第二,農村集體用地釋放出來,農民會得到財產性收入,會更多轉向城市工作,生活水平會有更大提高。

    第三,城市存量土地改造。我覺得這個改革推進得也是很慢的,當然像深圳市做得比較早的,做舊改是非常好的經驗。但是別的城市在這方面做得還是很慢,政策上的限制還很多,城市里還是有大量的存量土地。

    你看很多城市,特別是一線城市,像北京已經很難再拿土地,但二線城市或者省會城市,很多原來都是工廠,這種存量用地多得很。

    原來城市規模小的時候,工廠在城市邊上,城市一旦發展大了之后工廠就在城市中了,這些土地如何釋放出來?這需要有政府的政策支持。

    觀點地產新媒體:有家央企在深圳有一百多萬平方米的土地,最近有個工改工項目計劃出來了。

    何劍波:對,有一些城市已經在做這樣的工作了,但我覺得還不夠,速度慢了。

    現在我們都熱衷于建新區,鋪新攤子。實際上發達國家的城市,舊城改造是非常主要的一種措施。因為這些城市土地是私有化,很多土地今天是辦公樓,明天想改成住宅,只要是規劃上能夠達到,向政府申請,補交一定地價就可以做,在香港也是這樣。

    所以我覺得要是通過這幾個渠道,把供應打開,房價不至于漲那么高,但現在房價已經漲得很高,所以很難降下來,這是一個矛盾。如果大幅下降的話,老百姓的財產80%、90%都是房產,所帶來的金融風險、社會風險就太大了。

    觀點地產新媒體:業內認為政府是不會允許出現大量縮水的情況,如果輕微縮水可以,不然老百姓承受不了。

    何劍波:對,而且不能承受貶值的預期。如果一旦形成貶值預期,這就是非常要命的。

    房價上漲的時候,控制很難、下降的時候控制也很難,不下降到一定地步是停不住的,就會形成這種情況。

    觀點地產新媒體:現在借錢很難,五礦會面臨這種問題?

    何劍波:我們資金鏈還是比較寬松的。其實我覺得今年控制金融風險去杠桿,包括金融的融資緊縮、清理非標業務,也是有合理性的。

    過去幾年,很多企業杠桿放得太大,杠桿是一層一層往外放,100個億的資本可能放到1000個億,通過各種各樣的渠道一層一層往上疊加,借款、基金、信托,什么都有。

    總而言之,只要可以把錢弄過來就可以了,但是這樣經營企業是有問題的?刂曝搨,這個負債率不是拿去騙人、給別人看的,對于經營者而言,確實應該控制負債率,沒有負債率就沒有防守的空間,遇到市場波動、政策波動的時候,可能馬上就得“裸泳”。

    有資金的時候,9個蓋子蓋10個瓶子可以蓋得住,但一旦資金緊張蓋不上了,你就得爆了。我覺得這一輪也是應該壓一壓的,要不然會帶來更多的風險。

    觀點地產新媒體:民營企業不做規模就沒有發言權,有業內國個高管預判前20強沒有1500億都很難做。但同時另一位企業高管說不要談那么多規模,要追求更高品質的產品,您如何理解這兩種說法?

    何劍波:我覺得對于一個企業來說,特別是房地產企業,規?隙ê苤匾,規模確實可以帶來很多好處,但規模也不能絕對化,規模是站在有質量增長的基礎上。

    首先財務指標要好,核心競爭力要強,產品、服務、品牌、風險控制等做得好。

    如果不控制風險就是片面追求規模,可能上得快下得也快。這兩年很多教科書式的案例是值得這些房地產從業人員反思,那么多大企業,說倒就倒了,是不是這樣?

    前些年,很多國企也出現了片面追求規模的現象,都爭先恐后要進入世界五百強,結果一些企業在這條路上倒下了。我始終認為,規模是企業健康發展的自然結果,而不是目標,更不應是戰略。大而不強是中國企業的通病。我們看看世界上長盛不衰的大企業,沒有誰是把進入五百強寫進企業戰略里的,他們更看中的是企業的技術創新能力、運營管理能力和風險控制能力。

    我們也有一千億的目標,但是不能那么絕對或者說不計風險地去追求目標,還是要實現比較平衡、可持續的發展。

    國企有國企的特點,它對管理、內控都有要求,有優勢也有一些局限,但是有一點我覺得是好的,就是總體來講是比較穩健,畢竟我們就是一個看門人,給國家看著這些家當,這不是你的,你也沒有權利拿它去冒過大的風險。

    觀點地產新媒體:五礦在香港會繼續拿更多地嗎?

    何劍波:我們在香港其實還是有長遠打算的,剛剛也說到了我們不追求最大,但我們必須要有質量的增長,要做出自己的特色。

    其中一個特色,就是我們的海外業務,我們在香港立足了多年,香港一直還是作為我們的戰略區域之一。

    剛剛說到國內招拍掛的制度,是值得改進,應該跟香港學一學。香港不是拍地,香港是投標,投暗標。這塊地覺得應該多少錢,自己投一個價,寫在一個專門的表格上,放在信封里,投到政府信箱里面,當然需要先交保證金之類的。

    因為就出一次價,如果出得太高了,可能很虧,所以會很有節制地去投標,你哪怕進取,也不會很離譜。

    國內就不一樣,國內就是不管價格再高,總有一個人和你競爭,你想他的價格跟我差一點點,你看他都愿意出到這個價,那么我比他多一點點為什么不能干呢?

    觀點地產新媒體:這樣可以控制?

    何劍波:應該有作用,買地通過投標方式我覺得是很可取的,這個方式也不怕作弊,因為有公證,甚至可以當場開標。

    觀點地產新媒體:現在很多城市在執行搖號政策,這個政策您怎么看?

    何劍波:現在“限價+搖號”的措施,是一個臨時性措施。

    現在限價實際是因為行業處在一個十字路口,行業下一步發展是非常不明朗的。

    限價過后只能搖號了,這兩者是聯系起來的,因為限價過后就價格倒掛了,一二級市場價格倒掛就必須得搖號。在限價情況下,搖號相對來說是合理的,限價不合理,但搖號是合理的。

    搖號也會帶來副作用,因為一二手房有明顯的利差、巨大的利差,會讓本來不想買房的人又去買房了,反倒讓剛需、改善需求等有真實需求的人更加痛苦,買不到房,所以又是一輪新的貧富分化。

    這些作為一個短期措施可以,長遠來說絕對不可行,F在價格跟市場價倒掛的,可以拿出來賣,是因為過去那些地很便宜,但是再往后地價都很高了,怎么能夠倒掛?

    讓企業都虧著賣不可能的,所以就會導致市場的可售庫存降得很低,因為新的供應出不來,誰都不去領預售證。因為價格核不下來,企業一看價格核不下來,開發的周期就拉長、投資放緩了,進一步加強供需矛盾,失控了政府就更得管,就更得限價,這是惡性循環。

    觀點地產新媒體:作為國企掌門人,對比這兩年的民企,您的成就感在哪里?

    何劍波:我覺得還是有一個事業心,我們把五礦地產、把企業當作自己的一個事業來做,讓這個企業逐漸發展壯大,增強它的競爭力,提高它在行業中的地位,同時給員工提供發展的平臺,給股東創造價值。

    特別的是,我覺得我們創造一個又一個的精品項目,在各個城市可以立足,我覺得這個成就感還是很強的。

    我們五礦地產的戰略,不是規模領先,而是精品戰略。我要求凡是我們做的項目都要做成精品,而且這個精品是一定要挖掘當地自然景觀資源、歷史人文價值,提供良好的社區服務,不能搞千篇一律,千城一面。用我們的話說,就是要讓建筑尊重時空,讓建筑回歸自然,讓建筑懂得生活,讓建筑點亮城市。

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