• 我們都知道,房地產行業有個金科玉律,那就是短期靠貨幣、中期靠土地、長期靠人口,昨天晚上我剛剛從貨幣的角度分析了未來的房價走勢,今天我著重從土地和人口的歷史數據方面進行分析。

    短期靠貨幣

    首先,貨幣對房價是有直接性刺激的,但是對于貨幣方面,在18年政府進行了全面收緊,銀行貸款總額度減少,銀行貸款利率上浮等都說明了貨幣面的緊張,而昨天剛剛宣布的國開行全面收緊貨幣化棚改政策更是對貨幣面的釜底抽薪,我昨天在《房價大利空,貨幣化棚改權限被收回》,一文里進行了全面分析,今天就不贅述了。

    有趣的是,昨天晚上紫竹(公眾號:紫竹張先生)和大家分析,國開行的這個政策,從目前的新聞表態來看屬于默認,按照中國慣例會在一個月內宣布,屬于近在咫尺的政策了,結果只過了一夜,今天國開行就公開承認了這個政策。

    按照昨晚的分析,全面收緊貨幣化棚改,房價會馬上停止上漲,然后會在前一批拆遷的土地入市的時候體現出寅吃卯糧的惡果。

    從短期靠貨幣的角度出發,反應時間大概是1~1.5年,也就是2019-2020年,房價會在一波新房源預售入市之后承受巨大的下行壓力。

    中期靠土地

    考慮完貨幣的影響之后,我們要考慮土地的影響,畢竟如果土地供應量不足的話,在供需失衡的市場條件下,房價依然會暴漲。

    關于土地供應量的數據,因為土地單價差距很大,所以畝數沒有太大意義,我直接采用國家每年的土地出讓金總額來進行衡量,紫竹(公眾號:紫竹張先生)制表如下:

    從圖中我們可以看到,15~17年,中國的土地出讓金大幅度連年增長,當然,隨著房價的增長,土地拍賣單價也在上升,但是沒有上升的太過離譜,因為多地都采用了限價要求自持的套路,從這個表格可以推斷出,15~17年中國的土地出讓速度沒有減少,至少也應該是一個持平并加速的數量。所以,土地出讓的數量沒有出現突然減少的缺口,無法給房價帶來供不應求的向上刺激作用。

    那么,17年土地出讓金額已經創出歷史新高,18年土地出讓的速度有沒有大幅減少呢,沒有。不僅沒有,而且18年的土地出讓速度比迅速增長的17年,還要快,快到了一個嚇人的地步來試圖抑制房價。

    17年的土地出讓金在16年的基礎上,大增40%,從3.7萬億直接上漲到5.2萬億,而今年1~5月,前50大城市的土地出讓金,在17年的基礎上,同比再增加57.6%,也就是說,如果下半年還維持這個同比增速的話,18年的土地出讓金總額,會達到7.9萬億左右。。。

    這個加快推出土地的速度,明顯會抑制未來的房價,按照中國慣例,一塊土地從拍賣成功到拿到預售證入市銷售,大概需要1.5~2年時間,一旦開始預售入市,就會對市價構成沉重的壓力,土地拍賣明顯增速大概是17年中下旬開始,到今天18年中旬,那么這批土地大概就是19年中下旬左右入市吧,大家可以根據數據自行估算一下。

    其中,18年1~5月土地出讓金增速冠軍為杭州,同比上漲246%,土拍速度遠遠快于17年,這批地的入市時間可以精確到2020年中上旬,杭州的朋友自行注意。

    從中期靠土地的角度出發,近期爆發式增長的土地拍賣數量,會在1.5~2年之后,也就是2020年對房價構成強大壓力。

    長期靠人口

    然后進入我們今天的重頭戲了,長期靠人口,房子的根源在于人口,人口的多寡才是決定房價的終極因素。

    關于中國的歷年出生人口數據,搜集的很艱難,而且中國目前有二個版本,一個是人口普查版本,一個是國家統計局版本,為啥會有二個版本呢,因為當年計生背景下,人口普查出來的出生人口數據實在是太少了,所以統計局直接根據其他社會指標進行了修改然后公布,理由是耗資60億,動員600萬人的人口普查一定查錯了,有很多黑戶沒查出來。

    例如2000年人口普查顯示生育率只有1.22,出生人口只有1379萬,但是統計局和計生委直接否決了人口普查的數據,把生育率修改為1.8,出生人口修改為1771萬人。

    到底是以人口普查數據為準,還是以計生委數據為準,我今天查了一整天的資料,最后決定以人口普查的數據為準,其理由是1990-2000年統計局修改后的出生數據,和2010年之后的各項人口數據都對不上號,人為增加的4000萬人口數據,恰好就是2010年之后對不上號的人口數據,具體分析過程參見2017年12月發表在《社會科學論壇》上的《中國大陸當下人口實證研究--2016年中國只有12.8億人》一文。

    另外還有一個證據就是,從2010年到2014年,國家統計局各年的抽樣生育率分別為1.18、1.04、1.26、1.24、1.27,平均為1.20,那你說說2000年的時候,把人口普查的1.22生育率直接拍腦袋修改為1.8的依據何在,在同一款生育政策下,人口出生率應該是穩定且緩緩變化的才對,人口的生育習慣不可能輕易被改變。

    還有一點就是,2014年的時候,計生委的專家信口開河說如果開放全面二胎,中國每年的出生人口會達到4995萬人,而開放后,實際數據是1665萬人,這差距簡直沒譜了,這幫專家當年拍腦袋亂改的數據能用嗎?

    所以,紫竹(公眾號:紫竹張先生)決定采用人口普查版本的數據,具體數據為網絡查詢,可能和精確數字有所出入,但是大的趨勢,還是可以看出來的。

    新中國成立以來,嬰兒的出生不是緩慢平和的逐年不變,而是有三波嬰兒潮,第一波嬰兒潮是1962-1972年,出現了一波出生狂潮,主要得益于解放后生活水平的提升,以及1959-1961年三年自然災害,中國人口出現史無前例的負增長,毛主席號召人多力量大,鼓勵多生的政策導致。

    第二波嬰兒潮在1982-1992年附近,主要原因就是第一波嬰兒潮的延續,學名次生潮,第一批嬰兒潮到了育齡需要生孩子,僅此而已。第三波嬰兒潮是第二波嬰兒潮的再延續,也是20年,在2002~2012年完成。

    這三波嬰兒潮的20年周期,大家可以從圖表看到,大概有1年左右的偏移誤差,不過為了好記,我暫定為20年。

    這里我們還有一個問題,按照嬰兒潮的規律,2012年之后,中國出生人口應該斷崖式下跌才對,為何保持了一個穩定的數值,而不像上一波人口空窗期那樣出現股災式的人口下跌。

    那是因為,在2013年的時候,國家推出了單獨二孩政策,松開了多年的計劃生育政策,試圖增加出生人口,而在2015年的時候更是直接推出了全面二孩政策,阻止出生人口斷崖式下跌。根據統計數據,2017年二孩占據全部出生人口的比重達到了51.2%,數量為883萬人,這些二孩的出現才挽救了出生人口的數量,讓出生人口勉強維持穩定不至于下跌,如果還是堅持獨生子女政策,12年之后的人口數據必然是斷崖式下滑。

    人口數據我們既然已經確定,那么下面我們就開始利用人口數據進行分析預測了,這個數據搜集的特別辛苦,今天先拿來分析房價,后面紫竹(公眾號:紫竹張先生)會拿來分析養老金問題。

    按照經濟規律,20歲的時候是人生中的購房黃金期,所謂的丈母娘婚房需求,還有些人熬到30歲靠自己賺夠了首付,這屬于人中精英,大部分人都是20歲左右的時候靠父母給了首付才買的房,要么就一輩子買不起了,不是每個人都靠自己湊夠首付的,很罕見。所以我們假定,嬰兒成長到20歲左右,就開始具有了買房需求,能買得起的,應該全買了,買不起的,后面再買的起的概率并不大。

    我們知道,房價的騰飛是2001年開始的,一直持續到2011年結束,我剛才貼了這個圖,但是估計你們沒有注意到。

    2000年土地出讓金數據是595億,在2001年直接變成1295億,一年翻倍這種熱度就算16年房價大牛市也遠遠比不上,而他連續三年,每年翻番。。。所以2001-2011是房地產標準的大牛市,在2011之后,明顯就漲不動了,開始橫盤。

    這個時間對應的,正好是1982-1992的嬰兒潮,他們剛滿20歲,正是家庭給他們買房子結婚的時候,他們對應的買房周期是2002-2012年,所以這一階段的房價,的確是不存在泡沫的,我們可以看到,這階段不管造多少新房,不管當時說泡沫多大,后來都賣出去了,而且確實也有人住,庫存積壓并不多,就是這個原因。

    按照出生人口圖,1992-2002年有一波空窗期,出生人口出現斷崖式的下跌,其中最低點是1999年,按理說,2012年之后,樓市會處于漫長的壓力期,因為需求不足。

    而實際上,也確實是這樣的,2012年之后,全國樓市萎靡不振,房價像死魚一樣躺在地上,李嘉誠在2013年開始就不斷的出售大陸資產,最后演變成“不要讓李嘉誠跑了”的媒體口號,至今他也沒有買回來。

    到2015年初的時候,中國大城市的住宅空置率已經達到了驚人的地步,根據2015年5月騰訊發起的《2015年5月全國城市住房市場調查報告》顯示,中國主要城市的住房空置率整體水平在22%到26%之間。

    這個級別的住房空置率代表什么含義呢,按照國際通行慣例,商品房空置率在5-10%之間為合理區,空置率在10-20%之間為危險區,空置率在20%以上屬于嚴重積壓區。

    換句話說,2015年5月的中國住宅市場,屬于嚴重積壓,房價非常的危險,本來中央政府可能想讓地產自由消化泡沫,當時中央的精力中心已經轉移到了股市上,試圖用牛市+注冊制來刺激經濟,擺脫地產綁架。但是奈何2015年6月,A股崩盤了,國家隊二萬億沖進去也無法挽回大局。

    最終,2015年底,中央徹底放棄了股市,重新撿回房地產來拉升經濟,于是在2015年底,掀起了一波地產牛,用來對沖股災對經濟的不利影響。也就是大家耳熟能詳的去庫存運動,怎么去庫存,漲價制造恐慌才能去庫存。

    所以,2002-2012年的地產牛,沒人說是泡沫,而這16年至今的地產牛,屬于標準的泡沫,因為貨幣和土地政策可以一時刺激,但是歸根結底,還是要看人口。

    上一波出生人口斷崖式下跌,最低點出現在1999年,根據20年左右的周期,大概在2019-2021年附近,這批人會產生婚房需求,新生代接盤俠的數量應該是處于歷史最低點,然后才開始反彈。

    根據長期靠人口的理論,2019-2021年,中國房價會處于一個沉重的壓力區間。

    總結

    根據短期靠金融理論,我們推出,中國房價在2019-2020年會承受一波巨大的壓力,主要壓力來源于貨幣化棚改拆出的土地推向市場預售之日。

    根據中期靠土地理論,中國房價在2020年會承受一波巨大的壓力,主要壓力來源于在2017年中旬到2018年中旬密集推出的土地,大概1.5-2年會預售進入市場。

    根據長期靠人口理論,中國房價在2019-2021年左右會承受一波巨大的壓力,主要壓力來源于1999年是中國出生人口的最低點,他們大概20~22歲會進入婚戀購房期,導致這期間的接盤俠人數最低。

    而再次根據長期靠人口理論,1992-1999年中國人口是斷崖式下跌趨勢,最低點是1999年,對應的2012年開始,房地產應該一直處于熊市的壓抑狀態,2015年商品房庫存積壓嚴重可以證明這一點,16年重啟房地產拉升房價是事出有因迫于無奈,所以一旦貨幣刺激和土地短缺因素都排除掉之后,會立刻打回原形。

    綜上所述,2019-2020年左右,中國房價可能會迎來一個重要低點,然后等02年之后出生的第三波嬰兒潮長大成接盤俠來頂住房價。


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