• 今年初以來,房地產行業前后端一度出現了比較矛盾的現象——即行業內“一起一落”的背離格局明顯:前端開發投資一直保持10%左右的增長,而后端銷售面積增速持續回落,1~4月甚至接近零增長。

    但是,近期發布的5月數據顯示,行業前后端背離的缺口開始出現收斂:前端開發投資繼續保持兩位數增長(1~5月份增速為10.2%)的良好態勢,后端持續回落的銷售得到明顯改善。

    5月,全國商品房銷售面積和金額環比漲幅均為18%,同比漲幅分別為8%和21%,創2017年7月以來新高。1~5月,全國商品房銷售面積和金額增速止跌回升,分別從1~4月的1.3%、9.0%升至1~5月的2.9%和11.8%?芍^真真實實的高位運行。

    問題是,5月以后,樓市政策面、資金面明顯出現緊縮。首先,限價限售等調控政策開始向占銷售面積70%左右的三四線城市下沉;其次,在前期股權凍結、開發貸“名單制”、影子銀行要么被封死(如委貸)要么大幅縮減要么打破剛兌的基礎上,5月大量債券融資被“中止”或縮減額度,今年以來增長108%的海外債也被規范或叫停,那么5月房地產行業前后端為何能出現雙雙回升呢?

    筆者認為,前端開發投資回升在于2017年土地出讓金高增長(300城土地出讓金增長36%,樓面價增長26%),開發商分期繳納土地價款的會計準則下有所滯后,由此推高今年的開發投資。

    與此同時,中西部和三四線樓市平穩或熱度依舊,開發商拿地向中西部和三四線下沉。1~5月份,百城土地成交面積同比增長23.2%,一線、二線和三四線成交面積占比分別為5%、43%和52%,三四線城市成交占比同比增加10個百分點。

    而在土地出讓金方面,今年以來,國家一再強調增加供地,加上開發商拿地下沉到三四線城市,導致前5個月二線和三四線城市土地出讓金分別增長了34%和60%,一線城市則下降了78%。

    主要城市地市火熱,助推1~5月全國土地出讓面積再次回正(2.1%),單月出讓面積增速首次回正,出讓金增速從13.6%上升至16%。此外,政策總體穩定,地緣預期轉好,東北開發投資增長19.9%,大幅提高9.2個百分點,也助推開發投資穩定。

    另外,不管調控政策還是資金面,繼續收緊趨勢很明顯,開發商加快開工、加快周轉、加快銷售的行為趨于一致。1~5月,全國商品房新開工面積累計增速(10.8%)創2017年5月以來新高,單月新開工面積增速(20.5%)創2016年5月份以來的24個月新高。

    綜合上述因素,土地出讓金高位增長,新開工和拿地持續旺盛,東北回暖,前端開發投資保持景氣。也正因為后端需求旺盛,盡管遭遇到調控高壓、融資收緊等情況,開發商依然積極拿地和新開工。今年以來,作為銷售主體的三四線城市,盡管受政策影響而出現增速回落,但熱度仍在持續。

    目前,去庫存、棚改的重點在600多個三四線城市中的非熱點城市和縣域。這些城市或城鎮是最后的政策洼地或紅利區,本地改善型需求、棚改需求、投資需求等,這三股力量推動樓市需求火熱。

    以棚改為例,山東菏澤今年的棚改開工量達到12.7萬套,居全國第一,省內日照、濰坊、泰安等改造數量也高達5萬套以上;河南平頂山、駐馬店改造量超過了10萬套,位居全國第二、第三位,省內安陽、濮陽、商丘、許昌、新鄉改造量在6萬套以上;浙江溫州規劃棚改量9.28萬套,居全國第四位,占全省的28%;安徽阜陽、淮北改造量分別高達5.4萬套和3.5萬套。

    今年前5個月,棚改專項貸(PSL)投放4371億元,同比增長48.3%,6月15日又投放了605億元。盡管后續PSL貸款增長有限,但是專項債券接棒PSL,有望繼續推動2018~2020年1500萬套棚改規劃。

    近日,國家統計局70城房價指數顯示,5月份全國70城房價指數環比增幅為0.8%,相比4月份的0.6%明顯擴大。同比來看,一線、二線、三四線房價漲幅分別為-0.6%、5.4%和6.0%,三四線城市房價漲幅領先。

    值得注意的是,樓市最先回調的一線城市,5月份新房銷售同比首次轉正(4.5%)。在全國調控力度最大的北京,5月份新房成交同比上升了111%,廣深同比回升22%。

    銷售端回升,除了三四線“給力”、一線城市出現“觸底”跡象外,嚴厲調控基調驅動政策預期趨于透明,開發商開始拋棄政策松動的幻想,紛紛加快推盤,趕在調控政策更嚴、資金面更緊之前,快速拿地、開工、周轉和回籠資金。

    5月,房地產咨詢以及信息服務機構克而瑞統計的29個重點城市,新房供應環比增長12%,一線、二線城市同比分別增長52%、9%。4~5月份,熱點城市新盤推出節奏明顯加快。地方政府在審批預售時,會考慮拿地成本,特別是2016~2017年高地價項目,給出適當的審批價格。對開發商來講,融資成本越來越高,與其等待未來機會,不如接受地方政府的管制價格,快速回籠資金。

    隨著房地產“去杠桿”持續推進,開發商開始依賴內源融資,自籌資金、銷售回款占資金來源的近80%。今年以來,銀行信貸、股權融資(IPO和增發等)、影子銀行對房地產全面收緊,開發貸款同比連續2個月下降。

    但與此同時,由于銷售端保持高位,債券和銀行間中票和短融等標準化融資向市占率高的大房企集中(TOP50市占率高達62%),加上開發商加快推出適應自住需求、適當價位的剛需盤,開發商資金來源也有改善。1~5月份,開發商到位資金同比增長5.1%,這是今年以來連續4個月下降后的首次反彈,5月單月同比增速達到17.4%,創2017年以來新高。

    展望下半年,2017年高地價、高出讓金對開發投資的抬升效應依舊存在。2018年1~5月份,300城土地出讓金(15424億元)同比增長36%,也將對后續開發投資增長提供支撐。再加上棚戶區改造下沉到三四線及縣域,PSL和棚改專項債繼續放量,而國家強調要加大存量盤活力度、多渠道供地,近期京滬穗深等都發布了推進舊改的實施方案。

    基于此,盡管資金面和調控“雙雙緊縮”,控地價導致土地溢價率明顯下降,高地價助推的作用會釋緩,開發投資增速會下行,但其韌性很足,未來一年內仍有望保持在7%左右的增速水平。

    再看后端銷售,火爆了一年多的三四線樓市近期開始降速,但需求不斷下沉,棚改繼續保持高位,加上資源向加快周轉率的大房企集中,一線等熱點城市開始觸底回升,2018年銷售規模將在2017年的高位上下徘徊。


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